Taki przypadek: Sprzedających jest sześć osób. Nabyli nieruchomość w drodze spadku. Do podpisania umowy przedwstępnej stawiło się 3 Właścicieli. Jeden z nich miał pełnomocnictwo od pozostałych trzech nieobecnych. Pełnomocnictwo to było zwykłe, z podpisem poświadczonym przez notariusza (czyli nie było to notarialne pełnomocnictwo szczegółowe do zawarcia umowy sprzedaży). Spadkobiercy Ci pozostają w związkach małżeńskich. Rodzą się następujące pytania:

– czy pełnomocnictwo zwykłe z podpisem poświadczonym przez notariusza jest wystarczające?
– czy żony Właścicieli powinny stawić się do podpisania umowy?
– czy nieruchomość ta nabyta w spadku weszła do majątku wspólnego czy odrębnego?

Na wątpliwości odpowiada kancelaria prawna:

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż upoważnienia nie stanowią pełnomocnictw do dokonania czynności sprzedaży nieruchomości w imieniu udzielających upoważnienia. Abstrahując od ich treści, pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości bezwzględnie wymaga formy aktu notarialnego, a nie jedynie poświadczenia podpisu przez notariusza. Nie mniej jednak do zawarcia umowy przedwstępnej takie pełnomocnictwo będzie wystarczające.

Przechodząc do odpowiedzi na zadane pytanie – zgodnie z treścią art. 37 § 1 Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego o następującej treści:
„Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:
1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;
2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;
3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;
4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.”

Zgoda drugiego małżonka jest niezbędna do dokonania sprzedaży nieruchomości, w związku z czym dla uproszczenia całej sytuacji, drugi małżonek również winien sporządzić odpowiednie pełnomocnictwo. Dla uniknięcia jakichkolwiek problemów przy podpisywaniu aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem pełnomocnika, wraz z pełnomocnictwami małżeństwo powinno przekazać odpis aktu małżeństwa.

Jeżeli jednak nieruchomość zostaje nabyta w drodze spadku, to zaznaczyć należy Art. 33 pkt 2 KRiO stanowi, że do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił. Tym samym brak wyraźniej woli spadkodawcy w przedmiocie wejścia masy majątkowej do małżeńskiego majątku wspólnego spadkobiercy oznacza, że wszelkie nabyte prawa i przedmioty w drodze dziedziczenia należą się tylko jednemu z małżonków. Spadkodawca może postanowić o innym przeznaczeniu spadku poprzez wyraźne zaakcentowanie takiej woli np. w testamencie, w przypadku zaś dziedziczenia ustawowego nie ma takiej możliwości.

Jeżeli więc nieruchomość nabyta została w drodze dziedziczenia ustawowego i nie doszło pomiędzy małżonkami do żadnych czynności prawnych rozszerzających ich wspólność majątkową, nieruchomość stanowi majątek odrębny każdego spadkobiercy.

====
Czyli podsumowując w języku nieprawniczym 🙂
– Do sprzedaży czy zakupu mieszkania wymagane jest pełnomocnictwo notarialne
– Do przygotowania czynności sprzedaży czyli np. podpisania umowy przedwstępnej wystarczy pełnomocnictwo zwykłe najlepiej z poświadczonym przez notariusza podpisem
– W przypadku wspólnoty majątkowej przy sprzedaży nieruchomości potrzebny jest podpis małżonka, chyba że dana nieruchomość nie weszła do majątku wspólnego
– Nieruchomość nabyta w spadku nie musi wchodzić do majątku wspólnego