Kupuję nieruchomość na siebie wartą 1 mln zł. Następnie robię wycenę u rzeczoznawcy, który mówi, że jest ona warta 1,5 mln zł. Wnoszę to aportem do Sp. z o.o. spółka komandytowa i nie płacę od tego nic, żadnego PCC? Następnie znajduję kupca i sprzedaję za 1,5 mln zł, czyli nie płacę podatku dochodowego.

Czy możliwa jest taka konstrukcja?

Odpowiedzi udziela aplikant radcowski Michał Przybysz
z Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna http://www.chudzik.pl

Przywołane przez Pana zagadnienie jest bardzo złożone. Niestety konstrukcja, zgodnie z którą udałoby się całkowicie uniknąć opodatkowania od takich transakcji nie jest możliwa.

Zaczynając od początku przedstawionego przez Pana stanu faktycznego, rozumiem, iż chciałby Pan nabyć nieruchomość do swojego majątku prywatnego – tj. niezwiązanego z działalnością gospodarczą. W takim razie przy zakupie nieruchomości musiałby Pan zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) z tytułu nabycia nieruchomości w wysokości 2% rynkowej wartości nieruchomości, w sytuacji, gdy wskazana transakcja nie podlegałaby podatkowi VAT.

Skoro kupi Pan nieruchomość za 1 mln złotych mimo tego, iż rynkowa wartość nieruchomości wynosi 1,5 mln, to należy mieć na uwadze fakt, iż w Urząd Skarbowy może zakwestionować niższą z tych wartości, wskazaną jako podstawę opodatkowania oraz wezwać podatnika do jej podwyższenia.

Podatek PIT:

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych – w Pana przypadku zastosowanie znajdzie regulacja, zgodnie z którą w przypadku wspólnika będącego osobą fizyczną, który wnosi wkład niepieniężny do spółki komandytowej powstanie przychód z tytułu dokonania tej czynności, który jednak będzie zwolniony z opodatkowania, stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 50b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy jednak pamiętać, iż w momencie sprzedaży wskazanej nieruchomości, która byłaby przedmiotem aportu, po stronie wspólników powstanie obowiązek podatkowy z tytułu podatku dochodowego. W zależności od tego, do jakiego aktywa będzie przyporządkowana dana nieruchomość, opodatkowanie będzie wyglądało w następujący sposób:

dochodem do opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości stanowiących środki trwałe będzie (ustalona w stosunku do udziału Wnioskodawcy w Spółce) różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych, powiększona o ewentualne odpisy amortyzacyjne.
dochodem ze sprzedaży nieruchomości stanowiących w spółce komandytowej towary handlowe będzie (ustalona w stosunku do udziału Wnioskodawcy w Spółce) różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością wynikającą z ksiąg spółki komandytowej ustalona na dzień wniesienia wkładu (nie większa niż wartość rynkowa wkładu na dzień wniesienia).

Z uwagi na fakt, iż góry planuje Pan sprzedaż nieruchomości, nieruchomość najprawdopodobniej stanowiłaby towar handlowy. A zatem przyjmując ostatecznie uproszczenie, iż wartość ustalona na dzień wkładu wynosiłaby 1 000 000,00 złotych, zaś ze sprzedaży nieruchomości uzyskałby Pan 1 500 000,00 złotych, opodatkowaniu podlegałaby różnica z tych wartości.

Podatek VAT:

Może się okazać, iż po Pana stronie powstanie obowiązek zapłaty podatku VAT już w momencie wnoszenia aportu do Spółki. Jest tak, gdyż wniesienie wkładu przez wspólnika traktowane może być jako dostawa towarów, bądź odpłatne świadczenie usług. Organy podatkowe mogą bowiem uznać, iż wniesienie wkładu do spółki osobowej stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i skutkuje koniecznością opodatkowania tej czynności podatkiem VAT. Z takim przypadkiem możemy mieć do czynienia zwłaszcza w sytuacji, gdy jednym z zakładających, bądź przystępujących do spółki osobowej będzie przedsiębiorca. Organy uznają bowiem, że wniesienie wkładu następuje w ramach działalności gospodarczej (już bowiem przy zakupie nieruchomości planowana jest jej sprzedaż z zamiarem osiągnięcia zysku) i wiąże się z koniecznością opodatkowania takiej czynności.

Wydaje się iż podobny stan faktyczny został opisany w następującej indywidualnej interpretacji prawa podatkowego wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu w dniu 30 grudnia 2015 r., sygn. ILPP1/4512-1-763/15-4/UG, w której to organ wskazał, że:

,,[…] wnioskodawca nie wykorzystał gruntu do potrzeb osobistych lecz nabył go i podjął konkretne działania inwestycyjne, które wykraczają poza zwykłe prawo rozporządzania prywatną własnością. Powyższe okoliczności nie mogą świadczyć o wyłącznym działaniu Zainteresowanego zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że została wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca działa jako podatnik VAT.”

Podatek PCC:

Jeśli zostałby zapłacony od wskazanej transakcji podatek VAT, to nie wystąpiłby obowiązek zapłaty podatku PCC. Jednakże w przeciwnym razie należy pamiętać, iż wniesienie wkładu niepieniężnego do Spółki wiąże się z opodatkowaniem tym podatkiem. W tym zakresie wspólnicy zobowiązani są do zapłaty podatku wg. stawki 0,5% (art. 7 ust. 1 pkt. 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), zaś podstawą opodatkowania będzie co do zasady wartość wkładu określona w umowie spółki (art. 6 ust. 1 pkt 8) lit. a).

Z poważaniem / Kind regards,

Michał Przybysz

aplikant radcowski | legal trainee