Witaj,

Kilka dni temu Damian Kleczewski, autor książki „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości” przeprowadził ze mną wywiad dla radia internetowego KonteStacja. Zachęcam do jego wysłuchania. Link do pliku w formacie mp3 znajduje się tutaj (kliknij aby pobrać plik)

Poniżej wywiad w formie przepisanej, zmodyfikowanej pod względem poprawności językowej.

W wywiadzie Damian Kleczewski pyta:

• o poradnik Zarabiaj na Nieruchomościach, o czym jest i co czytelnik może się z niego dowiedzieć;
• jak wybierać nieruchomości pod inwestycje? czym kierować się przy wyborze? w jaki sposób szukać?
• o najlepsze strategie dla początkujących inwestorów;
• od czego zacząć?
• co zrobić jeśli pojawia się okazja rynkowa?
• czy mi zdarzyły się tzw. „wtopy” podczas inwestowania?
• jak szybko zwiększyć zdolność kredytową?
• co zdecydowanie odradzam przy inwestowaniu w nieruchomości?

Zachęcam do przestudiowania:

Wywiad Damiana Kleczewskiego z Wojtkiem Orzechowskim

Damian Kleczewski:

Jesteś autorem książki pt: ”Zarabiaj na nieruchomościach”, powiedz proszę coś więcej o tej publikacji? Czy jest to coś nowego, co może zainteresować innych, łatwo jest nabyć książkę?

Wojciech Orzechowski:

Tak, książka oprócz formy tradycyjnej jest dostępna w formie ebooka oraz audiobooka, co jest bardzo istotne. Obecnie trochę podróżuje i miałem możliwość przesłuchać audiobooka po czasie. Dzięki temu mogłem „spojrzeć uchem” początkującego inwestora, kogoś kto byłby zainteresowany rozpoczęciem przygody z nieruchomościami. Muszę przyznać, że nie ma podobnej książki na rynku.

Trafiają się inne publikacje, np. Twoja, którą z chęcią polecam innym. Moja jest napisana zupełnie inaczej. Zamieściłem w niej dużo praktycznych sytuacji, doświadczeń z mojego życia, można ją nazwać podręcznikiem uzupełniającym do szkoleń, które prowadzę. Jest to podsumowanie wiedzy, pokazuje jak kupić, wyremontować i sprzedać nieruchomości z zyskiem oraz jak w ogóle zacząć przygodę z rynkiem nieruchomości.

W swojej książce skupiasz się na inwestowaniu poprzez obrót nieruchomości, powiedz mi jak wybierasz nieruchomości? Jakiego rodzaju strategii używasz osobiście by obrót wydał się prosty dla początkującego?

Moja strategia różni się od tych, które możesz spotkać na rynku. Najpierw inwestowałem, nabyłem doświadczenia, przetarłem pewne ścieżki aż doszedłem do własnej strat egii inwestowania. Postanowiłem nauczać tej strategii innych by mogli się odnaleźć w temacie nieruchomości bez problemu.

Moja strategia to kupić nieruchomość, na której da się zarobić, sprzedać czyli odzyskać kapitał, a następnie uzbierać duży kapitał tak by żyć z najmu. Odpowiednia nieruchomość gwarantuje Ci przychód, zawsze znajdziesz na nią najemce.

Kupiłem nieruchomość po wielu szkoleniach, książkach i w pewnym momencie, kolokwialnie mówiąc, utknąłem. Zacząłem szukać błędu, jaki popełniłem. Wróciłem do korzeni czyli książek Roberta Kiyosakiego, mentora. Zacząłem badać w czym jest problem pod kątem rad Kiyosakiego. Kupiłem kilka nieruchomości ale miałem ręce związane, ze względu na zamrożony kapitał. Moja zdolność kredytowa się skończyła. Osiągałem przychody pasywne rzędu 2000-2500zł i nie miałem możliwości dalszego ruchu.

Trafiłem na grę Kiyosakiego pt:”Cashflow” i to ona sprawiła, że zrozumiałem, gdzie tkwi błąd.

Najpierw Kiyosaki radzi:

• obracać nieruchomościami, powiększać kapitał.
• inwestować na giełdzie, kupować i sprzedawać nieruchomości, forex by powiększyć kapitał.

W grze losujesz i kupujesz małą nieruchomość np. mieszkanie typu M4 za 40 000 dolarów. Następnie czekasz i sprzedajesz je, tak być dokonać nowego zakupu za 60 000 dolarów. Pomnażasz kapitał, odzyskując np. 15 000 dolarów. Tak działając losujesz coraz to większe nieruchomości. Taktykę zastosowaną w grze przeniosłem na swoje działania w rzeczywistości.

Część nieruchomości sprzedałem, odzyskałem kapitał, zacząłem obracać nieruchomościami. Posiłkując się kredytem zacząłem uzyskiwać stopy zwrotu ponad 100%. Co więcej, zauważyłem, że można obracać nieruchomościami tak, by rocznie podwajać obrót. W swoich warsztatach pokazuje uczestnikom jak w ciągu 6 lat dojść do obrotu rzędu 2 000 000 zł. Gdy je osiągniesz, kupujesz jedną lub kilka nieruchomości, uzyskując przepływ pieniężny na poziomie 15 – 18 tyś zł. Mówiąc najprościej, najpierw należy uzbierać kapitał, zainwestować go i dopiero żyć z najmu jako rentier. Odwrotnie postępując powodujemy zamrożenie kapitału i zablokowanie możliwości działania.

Przy ograniczonej zdolności kredytowej wariant z obrotem mieszkaniami daje perspektywę uzyskania po kilku latach „niezależnych mieszkań”, pracujących na nas poprzez wynajem. Niestety wiele osób mówi: „łatwo powiedzieć, trudniej zrobić”. Jak ich przekonać do działania?

Moje warsztaty są po to aby przekonać osoby, które chciałyby inwestować w nieruchomości ale nie wiedzą jak się do tego zabrać, potrzebują praktycznego przewodnika. Prowadzę taką osobę od początku „za rękę”, pokazując krok po kroku co robić.

Można zacząć od książki, audiobooka, przystąpić do warsztatów. Zajęcia trwają rok, spotykamy się przez ten czas wielokrotnie, realizując teorię w praktyce w terenie.

Wielu słuchaczy liczy na konkretne wskazówki. Czy możesz zdradzić jak wybrać mieszkanie, jakie nieruchomości wybierać, czym się kierować przy wyborze? W jaki sposób w krótkim czasie znaleźć odpowiednią nieruchomość, wyremontować ją i z zyskiem sprzedać?

To nie jest takie proste, nie da się tego opisać w jednym zdaniu. Wiele z tych rad znajduje się w moim poradniku.

Zaskoczę Cię teraz – na urlopie wpadłem na pomysł gry edukacyjnej. Obecnie mam grupę 30 uczestników warsztatów. Tworzę dla nich i wszystkich zainteresowanych grę podobną do Cashflow. Liczę, że w ciągu półtora miesiąca gra zostanie wprowadzona na rynek. Jej celem jest pokazanie tego, o co pytałeś, czyli jak wygląda poszukiwanie nieruchomości. Gra jest przeznaczona zarówno dla młodzieży jak i starszych. Ma za zadanie uczyć jak inwestować w nieruchomości, jak wykorzystywać techniki i strategie, które są poruszone w ebooku.

Gdyby chcieć podać przepis na szybkie znalezienie nieruchomości, brzmiałby tak:

• Zadaj sobie pytanie:”gdzie ludzie chcą mieszkać?” – zbadaj rynek. Bez jego znajomości nie należy podchodzić do inwestycji,
• Znajdź rynek, na którym chcesz inwestować – np. dzielnica w dużym mieście Prądnik w Krakowie, Zaspa w Gdańsku, Mokotów w Warszawie lub większe osiedle w Piasecznie, Retkinia w Łodzi,
• Poddaj analizie finansowej hipotetyczną nieruchomość w danym miejscu

O tym jak znaleźć właściwy rynek, w jaki sposób przeprowadzić analizę finansową, uczę w trakcie warsztatów.

• Sporządź zapis planu finansowego w excelu – ile chcemy wydać i na jaką nieruchomość,

Zapis planu może obejmować 30 punktów. To pomaga podjąć szybką decyzję, jeśli trafi się nieruchomość.

• Przyjrzyj się analizie zapisów w poszczególnych umowach przedwstępnych, aktu kupna, sprzedaży.
• Wypunktuj cechy nieruchomości – analiza 60 cech, które mają wpływ na wartość i szybkość sprzedaży

Jeśli wszystko uwzględnisz według przytoczonych kryteriów, możesz przystąpić do zakupu.

A co jeśli pojawia się okazja rynkowa, np. mieszkanie za 140 000 zł? Czy wtedy analizujesz takie mieszkanie, czy od razu je kupujesz?

Okazje, o których mówisz, trafiają się niezwykle rzadko, nie pojawią się w internecie. Jeśli taka oferta pojawia się w sieci, oznacza to, że lokal ma jakąś wadę i wcale tak szybko nie znajdzie nabywcy. Cena nie mówi nam o jakości nieruchomości i tego co się za nią kryje, zawsze potrzebna jest analiza.

Co zrobić, gdy ktoś w gronie naszych znajomych chce szybko sprzedać nieruchomość i informuje o tym wąską grupę osób? Kupić od razu?

Kieruje się własną strategię w takich przypadkach. Nie będę tu jej zdradzać, by zachęcić zainteresowanych do zapoznania się z naszą wiedzą poprzez spotkania i książki. Mogę powiedzieć, że trzeba być gotowym na podjęcie decyzji nawet w godzinę! Osoby, z którymi współpracuję, wiedzą, co oznacza dla mnie perfekcyjna, wzorcowa nieruchomość, bez przeglądania zdjęć, linków. Analizuję cenę w stosunku do lokalizacji i tylko ten parametr mnie interesuje. Reszta leży po stronie osoby polecającej. W najgorszym przypadku mogę stracić zadatek, choć jeszcze nie spotkała mnie taka sytuacja.

Rzadko wspomina się o inwestycjach nierentownych tzw. „wtopach”, powiedz mi, czy Tobie przydarzyły się „wtopy” w nieruchomościach?

W moim przypadku nie było nieruchomości, której wartość obniżyłbym poniżej 100%. Posiadam pewną inwestycję, zakupioną około 2009 r, gdzie sprzedaż na tamten czas przyniosłaby mi stratę 40 000 zł. Strata została odrobiona przez spadek waluty, w której brałem kredyt pod tę nieruchomość i w ciągu 3 lat odrobiłem stratę. Obecnie nieruchomość generuje niewielki przychód pasywny co pozwala spłacić kredyt. Więcej słyszałem o takich przypadkach nietrafionych zakupów, niż sam doświadczyłem. Wynika to zapewne z braku analizy danej nieruchomości, prawidłowej oceny ryzyka.

Często nowicjuszom wydaje się, że tani zakup nieruchomości jest najlepszy. Wszystkie problemy da się łatwo rozwiązać. Najważniejszym faktem jest „upolowanie” okazji. Jaka jest według Ciebie różnica między tanim a dobrym zakupem?

To nie jest to samo. Należy wziąć pod uwagę wszystkie czynniki, o których wcześniej mówiłem; cenę, cechy nieruchomości, kwestie prawne itd. Wszystko zależy od podejścia, dla jednych zadłużony lokal nie będzie stanowić przeszkody, a dla innych owszem.

Złota rada dla wszystkich:”Excel prawdę Ci powie”. A co jeśli nie mamy wystarczającej zdolności kredytowej? Co zrobić by zacząć inwestowanie?

Inwestycje, o których mówię na warsztatach, wymagają zdolności kredytowej. Często osoby nie rozumieją potrzeby zastosowania dźwigni finansowej, w postaci zastrzyku kapitału obcego. Porównałem, jak wypada inwestowanie w nieruchomości z gotówką, a jak w przypadku kredytu. Jeśli ktoś jest zainteresowany, z chęcią udostępnię dane.

Warunkiem koniecznym jest posiadanie zdolności kredytowej i jakiejś ilości gotówki. Jakiej?

Minimum wkładu własnego to 15 000 zł w gotówce oraz zdolność kredytowa wynikająca z najniższej krajowej. Dodatkowo osoba nie powinna być obarczona innymi kredytami czy zobowiązaniami finansowymi. To pozwala na kupno pierwszej nieruchomości, możliwość zarobienia pieniędzy, powiększenie kapitału uczestnika, a w konsekwencji przystąpienie do większej inwestycji.

A co zrobić, przy ograniczonych możliwościach finansowych? Inwestycje mieszkaniowe w dużych miastach na początek będą za drogie dla takiej osoby. Jak ją wprowadzasz w rynek?

Znam osoby idealnie pasujące do tej sytuacji. W moich warsztatach uczestniczy ktoś, kto mógłby inwestować w Piasecznie, Warszawie, ale ze względu na ceny zdecydował się na Łódź. Właśnie tam są warunki umożliwiające start, pierwszą przygodę z rynkiem nieruchomości.

Dobrze by była to miejscowość powyżej 100 000 mieszkańców. W przypadku mniejszych miasteczek należy inwestować w mniejsze przedsięwzięcia, które wymagają niewielkich nakładów.

Przy braku zdolności kredytowej nasz wkład powinien wynosić 30 000 zł. Połowa z nich zostanie skierowana na inwestycje w nieruchomość, a reszta ma nam pomagać w uzyskaniu lepszej zdolności kredytowej. Czas, który musimy na to poświęcić, to około 4 miesięcy w trybie przyspieszonym.

Warto pomyśleć o innych źródłach finansowania, o których piszę w II rozdziale swojego podręcznika. Dla przykładu może to być finansowanie w postaci pożyczki od rodziny, przyjaciół, znajomych. Z własnej praktyki polecam pożyczkę przy zaoferowaniu 10 % zysku. Jak wiadomo, każdy przypadek jest indywidualny i jeśli ktoś ze słuchaczy byłby zdecydowany na taki krok, zapraszam na bezpłatne konsultacje. Znajdziemy odpowiedni sposób na zwiększenie zdolności kredytowej.

Zgadzam się. Każdy przypadek jest indywidualny. Co byś absolutnie odradzał w inwestowaniu w nieruchomości? Czego nie należy robić?

Pierwszą rzeczą, którą kategorycznie odradzam jest kupno nieruchomości pod wynajem, jeśli nie posiadasz minimum 1 000 000 zł.

Jeśli ktoś doradza Ci kupno nieruchomości pod wynajem przy kapitale 50 000 zł i zdolności kredytowej 200 000 zł – nie słuchaj go! Odradzam też inwestycje bez wcześniejszej analizy rynku.

Istnieje wiele sposobów eksploracji danego rynku, badań, analiz, które ustrzegą Cię przed stratami. Dokładne wyliczenia to podstawa! Tu moje własne powiedzenie: „Pokaż mi swoje wyliczenia w excelu dotyczące nieruchomości, a ja Ci powiem, ile zarobisz, a ile stracisz”

Tym miłym akcentem, zbliżamy się do końca wywiadu. Powiedz nam, gdzie możemy Cię spotkać, obejrzeć Twoje filmiki, kupić Twoją książkę lub zapisać się na szkolenie?

Zapraszam wszystkich zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości na mojego bloga: zarabiajnanieruchomosciach.pl. W tamtym roku zdobył 5-te miejsce w rankingu money.pl w kategorii blogów ekonomicznych roku.

Informacje dotyczące książki i warsztatów znajdują się na stronie wiwn.pl – warsztaty inwestowania w nieruchomości.pl. Książkę można nabyć za pośrednictwem linku wiwn.pl/damian – tam będzie czekać specjalna zniżka dla Twoich słuchaczy i wszystkich, którzy po tym wywiadzie będą zainteresowani tematem.

Pozdrawiam serdecznie wszystkich słuchaczy, życzę udanych inwestycji i dziękuję Ci Damianie za możliwość udzielenia wywiadu.