Są różne sposoby na zabezpieczenie się przed ryzykiem związanym ze sprzedażą mieszkania osobie, która posiłkuje się kredytem. Co w przypadku, gdy ta osoba nie ma innego majątku, ani poręczyciela? Czy istnieje sposób, który chroni nas w 100%?

Pan Mariusz napisał do mnie i poprosił o poradę w tej kwestii. Poniżej znajdziesz treść wiadomości oraz odpowiedź radcy prawnego.

„Z punktu widzenia sprzedającego najbezpieczniej jest, aby płatność odbyła się przed lub w trakcie podpisywania umowy sprzedaży. Jednak znaczna część, jeśli nie większość, kupujących posiłkuje się kredytem hipotecznym. Banki wymusiły praktykę, iż wypłacają kredyt dopiero po dostarczeniu przez kupującego aktu notarialnego. Jako sprzedającego bardzo martwi mnie, iż musiałbym czekać na kupca nie potrzebującego kredytu (co może trwać bardzo długo), albo przenieść własność nieruchomości bez gwarancji, że otrzymam zapłatę z kredytu nabywcy.

Stąd moje pytanie i prośba o pomoc:

Załóżmy, że kupujący, skoro posiłkuje się kredytem, nie ma innego majątku ani poręczyciela. Czy istnieje jakiś sposób, którym można by zabezpieczyć się lub choć zminimalizować ryzyko? Chodzi zarówno o rzeczy które możemy sprawdzić, jak i uzgodnić z nabywcą oraz zapisać w umowie przedwstępnej i przyrzeczonej. Oczywiście poza art. 777 opisanym przez Pana i wymogiem okazania przy umowie sprzedaży umowy kredytowej oraz udowodnienia, że nabywca spełnia warunki wypłaty kredytu (np. posiada wymagane zaświadczenia, opłacił ubezpieczenia, ma finanse na opłacenie prowizji). Pytanie to spędza mi sen z powiek i podejrzewam, że wiele innych osób ma podobne zmartwienie. Do tej pory nie znalazłem rzetelnej odpowiedzi w sieci.”

Słynny artykuł 777 § 1 pkt 4. – czy to nie oby wielka ściema?

Odpowiedzi udziela radca prawny Marcin Witkowski z www.chudzik.pl

Poza sposobami wskazanymi przez Pana Wojciecha Orzechowskiego w grę wchodzą jeszcze zabezpieczenia, takie jak: poręczenie, weksel, hipoteka, gwarancja bankowa/ubezpieczeniowa. Można tez przewidzieć, iż wydanie nieruchomości nastąpi dopiero po zapłacie ceny.

Nie ma niestety 100 % sposobu zabezpieczenia w sytuacji gdy kupujący posiłkuje się kredytem bankowym. Wynika to z tego, że przeniesienie własności nieruchomości nie może nastąpić pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Przejścia własności nieruchomości następuje już z chwilą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Gdy kupujący nie zapłaci w terminie można również po wyznaczeniu dodatkowego terminu do zapłaty odstąpić od umowy sprzedaży i dochodzić powrotnego przeniesienia własności nieruchomości.

Marcin Witkowski
radca prawny | legal counsel

 


Największa konferencja inwestorów nieruchomości - Maraton WIWN Dogrywka w Łodzi

Największa konferencja inwestorów nieruchomości – Maraton WIWN Dogrywka w Łodzi