Coraz więcej osób zastanawia się nad ulokowaniem swojego budżetu na rynku nieruchomości.

 

Jaki powinien być pierwszy krok, który podejmie przyszły inwestor przed zakupem mieszkania pod inwestycję?

Mamy kilka możliwych dróg inwestowania w nieruchomości:

  • możemy lokować fundusze pod wynajem;
  • kupujemy mieszkanie, remontujemy i sprzedajemy z zyskiem;
  • możemy inwestować w nieruchomości w zakresie podnajmu, ale tutaj nie jest potrzebny zakup nieruchomości. Wystarczy wynajem od trzeciej osoby, a później ponowny wynajem;
  • przyłączanie się w swoich inwestycjach do innego projektu, gdzie inwestor może być udziałowcem;
  • tworzenie gotowca inwestycyjnego, czyli kupujemy mieszkanie, następnie wynajmujemy je, a w ostatecznym rachunku sprzedajemy jako działający biznes, przynoszący konkretne stopy zwrotu;
  • inwestycje na rynku wtórnym albo pierwotnym;
  • kupowanie małych nieruchomości,
  • lokowanie kapitału w duże nieruchomości np. kamienice, bloki, aparthotele;
  • możemy też zacząć inwestowanie w nieruchomości komercyjne albo przyłączyć się do condohoteli, aparthoteli, gdzie lokujemy swój majątek w biznes, zarządzany przez inne osoby.

Czyli jak widać, mamy wiele narzędzi, które pośrednio lub bezpośrednio, mogą wykorzystywać nieruchomości do pomnażania kapitału albo osiągania dodatkowych, comiesięcznych przepływów kapitału.

Przy wyborze takich inwestycji ważne są takie czynniki jak: lokalizacja, próg wejścia, analiza samej nieruchomości oraz kluczowy punkt: stopy zwrotu, aby inwestycja była intratna.

Tutaj nadrzędne będą trzy elementy:

  • analiza finansowa
  • ocena nieruchomości
  • aspekty prawne

Po przeanalizowaniu tych wszystkich aspektów, inwestor dopiero wie, szacując ewentualne ryzyko, czy wejść w inwestycję, na jaki okres i z jakim kapitałem.

Zakup nieruchomości jak każda inna inwestycja wiąże się z ryzykiem. Czy da się stworzyć dobry plan, który pomoże inwestorom w ocenie rentowności?

Te najpopularniejsze i jednocześnie najbardziej rentowne sposoby inwestowania w nieruchomości to:

  • obrót nieruchomością, czyli kupno i sprzedaż lub kupno, remont i sprzedaż;
  • drugi model to kupno nieruchomości pod wynajem.

W pierwszym przypadku jest to tzw. flip, który przynosi konkretny zysk w bardzo krótkim okresie. W tym przypadku również potrzebna jest wiedza, która pozwoli weryfikować nasze wyliczenia, czyli stopę zwrotu naszej inwestycji. Przy inwestowaniu pod flipa zachęcam do przeanalizowania tzw. 60 cech nieruchomości, które mają wpływ na jej wartość (szczegółowo omawiam te cechy w mojej książce „Zarabiaj na nieruchomościach”). Nadmienię, że niektóre cechy mogą zawyżać lub zaniżać wartość, a jeszcze inne spowodują, że nieruchomość stanie się bublem na rynku nieruchomości. Mamy jeszcze aspekty prawne, które informują nas o tym, czy nieruchomość z punktu widzenia prawnego jest dla nas bezpieczna.

W przypadku wynajmu istotna jest lokalizacja. Cechy nieruchomości mają drugorzędne znaczenie, ponieważ najemcy cenią sobie to, że miejsce tej nieruchomości jest dobrze zlokalizowane np. Blisko centrum lub miejsca pracy.

Jeżeli podejmujemy się pierwszej transakcji zakupu i sprzedaży , oczekując konkretnych zysków, to uwarunkowania rynkowe nie są tak istotne, ponieważ nie ma znaczenia czy inwestujemy w dobrych warunkach gospodarczych czy też tuż przed kryzysem, czy po nim. Cel jest zawsze jeden: kupić, wyremontować i szybko sprzedać, przy czym istotna jest dla nas cena, aby na sprzedaży bardzo dobrze zarobić.

W przypadku najmu zawsze lokujemy gotówkę długoterminowo i uwarunkowania rynkowe, globalne, makroekonomiczne nie mają wpływu na naszą inwestycję. W perspektywie długofalowej wartość naszej nieruchomości zawsze rośnie, ponieważ rosną również ceny wynajmu. Tym samym raz zakupiona nieruchomość może przez długi okres przynosić nam duże zyski, nawet uwzględniając pojawiające się w gospodarce korekty.

Nadmienię, że w przeciwieństwie do innych sposobów pomnażania pieniędzy, tj. giełdy, forexu, nieruchomości są i zawsze będą dobrym źródłem lokowania kapitału. Jesteśmy w takim momencie, kiedy polska gospodarka rozwija się dynamicznie i jest to ten moment, kiedy możemy kupować nieruchomości z nadzieją, że za 20., 30., lat już nie będzie takich okazji inwestycyjnych. Dzisiaj kupiona nieruchomość, za 30. lat będzie nadal przynosić dobre stopy zwrotu i utrzyma swoją wartość. Oczywiście wszelkie działania, które podejmujemy przed zakupem nieruchomości powinny być skategoryzowane i w oparciu o te konkretne cechy nieruchomości, które wcześniej omówiłem, jesteśmy w stanie zminimalizować ryzyko.

Z jakich form finansowania nieruchomości najczęściej korzystają firmy oraz konsumenci?

Najpopularniejszym sposobem inwestowania jest cały czas gotówka, która może pochodzić z naszych zasobów lub kapitału zewnętrznego, od tzw. inwestorów zewnętrznych, którzy mogą przekazać nam środki do inwestowania w postaci udziałów bądź pożyczki.

Mamy na rynku również prężnie działający sektor finansowy w postaci kredytów bankowych, hipotecznych, kredytów mieszkaniowych udzielanych na preferencyjnych warunkach oraz dużą dostępność kredytów inwestycyjnych. Te sposoby finansowania umożliwiają nam dziś finansowanie nieruchomości pod inwestycje zarówno krótko – jak i długoterminowe.

Rynek nieruchomości tak samo jak inne rozwijające się sektory, zmierza w kierunku cyfryzacji. Jakie kanały promocyjne są w przypadku nieruchomości najbardziej efektywne?

Dzisiaj najpopularniejszym kanałem informacyjno-promocyjnym są kanały internetowe, takie jak www.gratka.plwww.otodom.plwww.domiporta.plwww.olx.plwww.gumtree.pl.

Tutaj odbywa się najwięcej transakcji.

Dużą popularnością cieszą się nadal ogłoszenia w gazetach, telewizji kablowej, na klatkach schodowych, słupach – tzw. kartki z ogłoszeniami.

Dużą rolę odgrywają portale społecznościowe takie jak FB, Instagram, YouTube, LinkedIn, które możemy wykorzystywać do prezentacji swoich ofert, szczególnie jeśli mamy duże grono oglądających, co wiąże się z budowaniem marki w Internecie. Nadmienię, że każdy inwestor z czasem staje przed dylematem, czy nieruchomości, które ma w swoim portfolio pokazywać przez agencje nieruchomości, czy budując swoją rozpoznawalną markę, stworzyć własny kanał w mediach społecznościowych.

Według mnie odchodzi się od tradycyjnych form promocyjnych, takich jak reklamy radiowe. Chociaż jeden z moich Uczestników Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości (WIWN.pl®) nadal wykorzystuje lokalne radio do tego, aby ogłaszać się ze swoimi nieruchomościami, przy okazji budując w ten sposób swoją markę.

Jak dobrze zarządzać nieruchomością przeznaczoną na wynajem? Czy istnieje jakiś podstawowy zbiór zasad?

Polecam, aby zapoznać się z podręcznikami, które wydają specjaliści działający w tym zakresie. Temat zarządzania najmem poruszam w swojej książce „Zarabiaj na nieruchomościach”, gdzie przedstawiam najskuteczniejsze i najlepsze zasady przygotowywania nieruchomości pod wynajem, jak i zarządzania najmem. Zachęcam gorąco do zapoznawania się z literaturą ekspertów, ale i przyłączania się do grup i stowarzyszeń, które na co dzień zajmują się najmem i zarządzaniem nieruchomościami. Mam na myśli np. Stowarzyszenie Mieszkanicznik, który w całej Polsce skupia społeczność zajmującą się wynajmem mieszkań.

Również nasza społeczność grup dyskusyjnych, skupiona wokół WIWN.pl® i Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości® bardzo często podejmuje temat najmu. Tym samym dzielimy się wiedzą, kontaktami, doświadczeniami, ucząc się, jak efektywnie zarządzać najmem i dążyć do tego, aby było jak najmniej kryzysowych sytuacji. Nadmienię, że w naszym sklepie rentiera (www.skleprentiera.pl) mamy do dyspozycji podręcznik Sławomira Muturi – największego według mnie specjalisty zajmującego się zarządzaniem najmem, jak i innych ekspertów, których wiedza pozwoli wszystkim zainteresowanym tematem, poszerzyć wiedzę z tej dziedziny.

O czym najbardziej powinny pamiętać osoby dopiero wchodzące na rynek nieruchomości?

Jak w każdym biznesie istotna jest wiedza, kontakty, informacja.

Za pomocą tych trzech czynników możemy optymalizować swoją pracę w nieruchomościach, jak i maksymalizować zyski. Wiedzę trzeba cały czas poszerzać oraz weryfikować ją w praktyce. Dzisiaj mamy całą masę kanałów do tego, aby zdobywać tę wiedzę. Natomiast to co jest niezbędne w tym biznesie, to są kontakty oraz informacje, które otrzymujemy poprzez networking. Tutaj nadmienię, że WIWN.pl® jako społeczność 1200 osób, które ukończyły Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości®, przygotowuje co 1,5 miesiąca spotkania regionalne we wszystkich miastach wojewódzkich, podczas których doskonalimy nie tylko swoją wiedzę, ale i wymieniamy się kontaktami. Nadmienię, że jesteśmy największą grupą osób, która zajmuje się inwestowaniem w nieruchomości za pomocą najmu, wynajmu oraz flipowania.

Drugim takim wydarzeniem networkingowym jest Maraton WIWN®, który organizowany dwa razy w roku, zrzesza każdorazowo ponad 1000 osób działających lub zaczynających swoją przygodę z nieruchomościami. Najbliższy Maraton (więcej informacji na stronie www.superkonferencja.pl) odbędzie się 12-13 stycznia 2019 r. w Łodzi w auli Uniwersytetu Medycznego. Podczas wydarzenia, którego tym razem motywem przewodnim będą „Finanse w nieruchomości” będziemy również poruszać zagadnienia z zakresu maksymalizowania zysków z naszych nieruchomości. Całe wydarzenie poprzedzi sobotni networking, podczas którego dostawcy perełek, inwestorzy, firmy budowlano-remontowe będą mogli wymienić się kontaktami i usprawnić swoje działania, powiększając tym samym swoje zyski.

Ty też możesz dołączyć do naszej społeczności i podążać za moją najskuteczniejszą strategią inwestowania w nieruchomości podczas V edycji Maratonu WIWN®.

Rozmawiała: Aneta Nagler

Źródło: Poradnik Biznesu

MARATON WIWN.PLⓇ – Największe wydarzenie dot. inwestowania w nieruchomości w Polsce 12-13 STYCZNIA 2019 r.