Pozwól, że myśl w temacie rozwinę tak aby uzasadnić swoje rozumowanie. Często czytelnicy mojego bloga piszą, że najbliższy krok i według nich najlepszy jaki chcą uczynić dla swojej rodziny, to zakup własnego mieszkania. Motywują to niezliczoną ilością przesłanek. Najczęstsze z nich są następujące:

• chcemy mieć swoje wymarzone mieszkanie;
• moja żona chce mieć własne mieszkanie;
• nie chcemy dalej wynajmować i płacić obcej osobie – lepiej spłacać kredyt;
• rodzice nam wmówili, że to najlepsza inwestycja;
• wszyscy mówią, że dobrze jest mieć własne mieszkanie;
• tradycją jest aby mieć swoje mieszkanie…

i tym podobne.

Nie przeczę, że każdy chce mieć swoje wymarzone mieszkanie, nie przeczę także, że kobiety czują się bezpieczniej jeśli mieszkają we własnym mieszkaniu. Czy lepiej jest spłacać kredyt czy płacić za wynajem obcej osobie, to pewnie wiesz sam bo dokonałeś takich kalkulacji 🙂 (dokonałeś?) i prawdą jest, że rodzice często naciskają abyś posiadał własne mieszkanie. Ba nawet tak się przyjęło, że wszyscy pracujemy na to aby to wymarzone mieszkanie w końcu sobie kupić. Często się także zdarza, że rodzice sami kupują mieszkania swoim dzieciom. Ale czy z punku widzenia ekonomicznego jest to zakup uzasadniony?

Zastanówmy się tak krótko.

Masz 200 tys zł gotówki, możesz kupić dla siebie mieszkanie lub wynajmować jakieś inne do celów mieszkaniowych własnych za 1500 zł/mc. Do niniejszych rozważań przyjmijmy miejscowość Łódź, bo akurat w takim przedziale cenowym, niewielkie mieszkanie, dobrze urządzone można sobie kupić. Załóżmy więc, że kupujesz mieszkanie, czyli lokujesz swoje 200 tys zł – jakby to określił Robert Kiyosaki w pasywo, które nic Ci nie daje, a wyciąga od Ciebie pieniądze. Tak jest? Będzie wyciągać pieniądze? Będzie. Czyli to jest pasywo.

Przypomnę, że aktywem – czyli inwestycją, byłoby to mieszkanie wtedy, gdyby ono co miesiąc wkładało do Twojej kieszeni 1500 zł miesięcznie. Zazwyczaj tak się zdarza gdy kupujesz mieszkanie z myślą o wynajmowaniu go innym. Ale to Twoje niestety, nie dość, że wyjęło w dniu zakupu sporo gotówki z Twojej kieszeni, to jeszcze co miesiąc drobne kwoty z kieszeni Ci zabiera (na razie te kwoty pominę, bo przy wynajmowaniu mieszkania od trzeciej osoby, także musiałbyś ponosić opłaty za media czy czynsz ustalony przez spółdzielnię mieszkaniową/wspólnotę mieszkaniową).

Możesz powiedzieć: hola, hola, w długim okresie czasu – będzie to dobra lokata moich pieniędzy, bo nieruchomości zawsze w długim okresie czasu zwiększają swoją wartość. No to ja pytam: O ile wzrośnie i w jakim czasie? Załóżmy że wzrośnie 100% w ciągu 10 lat. Czyli średnio 10% rocznie, tak? Całkiem nieźle, ale istnieje prawdopodobieństwo także, że w ciągu 10 lat jego wartość się nie zmieni prawda? Sięgnijmy pamięcią wstecz i okaże się, że od 2008 roku ceny mieszkań nie bardzo zmieniły swoją wartość. Więc z tym wzrostem różnie może być. Ale przyjmijmy, że średnio co roku mieszkanie przybiera na wartości 5%. To i tak lepiej niż na lokacie bankowej prawda? I zawsze masz kapitał w swoim ręku. Nie powierzasz go obcym osobom zarządzającym bankiem czy spółką prawa handlowego.

Spójrzmy jednak na zakup mieszkania jako na inwestycję krótkookresową.

Zobacz co się dzieje z Twoim kapitałem ulokowanym w mieszkanie w okresie dwuletnim. Dlaczego w okresie dwuletnim? Dlatego, że może warto odłożyć zakup mieszkania o dwa lata. Dwa lata, to nie długi okres – może wytrzymasz nie posiadając swojego mieszkania, może przekonasz żonę czy męża do tego ruchu, a i może rodzice nie będą Cię tak mocno naciskać jeśli zakup mieszkania przesuniesz o dwa lata.

Załóżmy, że masz gotówkę, jak wcześniej wspomniałem, wielkości 200 tys zł. Posiadając wiedzę jak inwestować w nieruchomości możesz kupić, wyremontować i sprzedać jedno mieszkanie z zyskiem 33 tys zł w ciągu półrocza (to średnia wartość zysku uzyskiwana przez Uczestników moich Warsztatów nie posiłkujących się kredytem). Czyli czyniąc to dwa razy w roku wykorzystasz swój posiadany kapitał tak, że zarobisz co najmniej 66 tys zł. A po dwóch latach zarobisz 132 tys zł. Oczywiście należałoby tu odjąć koszt wynajmu mieszkania. Gdzieś trzeba mieszkać. Bez problemów wynajmiesz w Łodzi mieszkanie za 1500 zł czyli koszt roczny to 18.000 zł. A więc zysk po uwzględnieniu tych kosztów wyniesie 48.000 zł.

Dla innych miast kwoty inwestycji i zysków będą wyższe. Przypomnę, że Patryk z Poznania sprzedał w 10 miesięcy dwa mieszkania i zarobił na każdym 40 tys zł. Tomek i Monika z Warszawy w osiem miesięcy obrócili dwoma mieszkaniami i zarobili 60 tys zł.

Dodatkowo oszczędzasz 5000 zł, których nie wydajesz na koszty zakupu mieszkania czyli podatek PCC + notariusz i inne koszty okołozakupowe – ale tego na razie nie liczmy. Przy kalkulacji zysków – ten koszt podczas inwestycji został już ujęty.

Chciałbym zwrócić uwagę, że zysk 48 tys zł, z tak zainwestowanych 200 tys zł, wyniesie 24% rocznie. Chciałbym też dodać, że jest to średnio 4000 zł miesięcznie dodatkowego Twojego, osobistego zysku. Gdzie dzisiaj pracujesz? Jakie dochody osiągasz Pozostawiam Cię z tymi dwoma pytaniami.

Dodam tylko, że jeśli wydasz swoje 200 tys na własne mieszkanie – nie możesz tymi pieniędzmi obrócić. Chyba, że weźmiesz pożyczkę hipoteczną i wykorzystasz te pieniądze na obrót nieruchomościami.

Jeszcze lepiej wygląda sytuacja jeśli masz swoje 50 tys zł. I chcesz wspomóc się hipotecznym kredytem bankowym na zakup swojego mieszkania.

Koszty okołozakupowe wzrosną wtedy do 13 tys. zł (5000 zł koszty notariusza, PCC i inne + koszty kredytowe ok 8000 zł – prowizja, ubezpieczenia i wycena nieruchomości).

Co zyskasz kupując mieszkanie na kredyt zamiast wynajmować? To, że do tej pory załóżmy płaciłeś 1500 zł odstępnego + media, a teraz będziesz ponosił koszt raty ok 750 zł (część odsetkowa) + media. Czyli jesteś 750 zł do przodu co miesiąc (pomijając 13 tys zł, które ponosisz przy zakupie i które musisz jakoś sfinansować).

Zobaczmy więc jak wygląda Twoja sytuacja po roku i po dwóch latach:

Jeśli kupiłeś mieszkanie na własność w kredycie, to wydałeś 13 tys zł na start oraz zaoszczędziłeś 750 zł miesięcznie. Czyli po roku jesteś 4000 zł do tyłu :). A po dwóch latach już jesteś 5000 zł do przodu.

A jeśli nie kupiłeś mieszkania dla siebie tylko pod inwestycję?

Uwzględniając koszty kredytowe zarobisz średnio 25 tys zł na jednym mieszkaniu czyli w rok 50 tys zł. Poniesiesz koszt wynajmu mieszkania 18 tys zł rocznie. Czyli zysk wyniesie 32 tys zł/rocznie. A po dwóch latach jesteś 64 tys zł do przodu.

Na początku roku miałeś własne 50 tys zł i posiłkując się dźwignią finansową w postaci kredytu po roku masz 32 tys zł. Jaka to stopa zwrotu? 64%!

Gdy kupujesz mieszkanie w kredycie – tracisz zdolność kredytową, za pomocą której mógłbyś zarabiać. Gdy kupujesz mieszkanie w gotówce tracisz możliwości gotówkowe aby zarabiać dla swojej rodziny dodatkowy kapitał. Zachęcam do inwestowania w nieruchomości i pomnażania swojego kapitału. Dlatego uważam, że kupując mieszkanie na własny użytek – wyrzucasz pieniądze w błoto.

Jeśli nie wiesz jak zarabiać na nieruchomościach? Mogę Cię tego nauczyć: www.wiwn.pl/mix

Wojciech Orzechowski