Od jednego z czytelników dostałem takie pytanie. Pytanie to oczywiście jest dobrym przykładem na stworzenie artykułu, dlatego że być może i Ciebie to dotyczy. Niniejszym zapraszam do zapoznania się.

Pytanie:Wojtku czy mógłbyś mi wytłumaczyć łopatologicznie to zdanie: Jeżeli masz możliwość otrzymać kredyt, to koszt kredytu będzie zawsze mniejszy niż zyski wypracowane z każdej kwoty, którą posiadasz w gotówce i którą zainwestujesz? Czy to oznacza, że lepiej kupować na kredyt niż za własną gotówkę? Przecież jak kupujemy za gotówkę to po sprzedaży mamy już czysty zysk, a jak na kredyt to musimy jeszcze uwzględnić jego koszt. Nie widzę tu za bardzo logiki.”

=========

Moja odpowiedź:

Załóżmy, że masz 200 tys zł. Kupujesz mieszkanie gotówką i w 6 miesięcy zarabiasz na nim 35 tys zł. Robisz tak 2 x w roku, więc zarabiasz 70 tys zł. Tak?
A teraz załóżmy, że masz 200 tys zł i masz zdolność kredytową na 400 tys zł. Angażujesz tylko 60 tys swojego kapitału, a pozostały pracuje Ci w innym miejscu na dobrym procencie. Następnie kupujesz w pierwszym półroczu 2 mieszkania posiłkując się kredytem, czyli wkładasz w każde mieszkanie 30 tys zł i bierzesz kredyt 170 tys zł. Na każdym z mieszkań zarabiasz 27 tys zł (zarobiłbyś 25 ale 8 tys zjadł kredyt).

W pierwszym półroczu kupiłeś 2 mieszkania i w drugim 2 mieszkania czyli razem 4. Po sprzedaży mamy 4×27 tys = 108 tys zł zysku.

W pierwszym przypadku zainwestowałeś 200 tys zł, zarobiłeś po roku 70 tys zł. czyli ROE = 35% w skali roku.
W drugim przypadku łącznie inwestowałeś 60 tys zł + dźwignia finansowa w postaci kredytu dzięki czemu po roku zarobiłeś 108 tys zł. czyli ROE = 180% w skali roku.

W którym przypadku zarobiłeś więcej i w którym efektywniej pracował Twój kapitał?

 

Wojciech Orzechowski

Incoming search terms:

  • flipy mieszkanie
  • inwestowanie w kawalerki 2017
  • kredyt hipoteczny
  • kredyt inwestycyjny na mieszkanie pod wynajem