Mąż Uczestniczki Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości kupił i wyremontował mieszkanie, a teraz chciałby je sprzedać. Powstaje problem, ponieważ na ten moment nie może założyć działalności gospodarczej, a kolejna sprzedaż jako osoba fizyczna niesie za sobą określone konsekwencje. Małżonka prowadzi własną działalność gospodarczą i powstaje pytanie czy jest możliwe przekazanie nieruchomości do tej DG? Jeżeli tak to jak to zrobić i czy jest to opłacalne z ekonomicznego punktu widzenia? Małżonkowie mają rozdzielność majątkową. 

O komentarz poprosiłem radcę prawnego z zaprzyjaźnionej kancelarii „Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna”.

„Dzień dobry,

Pod względem ekonomicznym wydaje się, iż sprzedaż nieruchomości w ramach Pani działalności nie będzie opłacalna. Jeśli bowiem mąż sprzeda Pani wskazaną nieruchomość, to i tak nie zmieni to faktu, iż czynności przez niego dokonywane mają charakter działalności gospodarczej.

Natomiast ewentualne przekazanie do Pani majątku poprzez darowiznę na Pani rzecz nie odniesie zamierzonego ekonomicznego skutku. Wobec faktu, iż nie poniosłaby Pani żadnych kosztów przy nabyciu nieruchomości (konsekwencja darowizny), to byłaby Pani zobowiązana do opłacenia podatku dochodowego od wartości, za jaką sprzedałaby Pani nieruchomość. A zatem zamiast od rzeczywistej nadwyżki pomiędzy ceną zbycia i nabycia nieruchomości, podatek zostałby zapłacony od całkowitej ceny otrzymanej przy sprzedaży.

Natomiast w wypadku sprzedaży nieruchomości przez Pani męża osobie trzeciej istnieje ryzyko, iż organy podatkowe mogą uznać, iż czynność ta została dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Oczywiście działalność gospodarczą mogła stanowić sprzedaż już pierwszego mieszkania, jednakże im częściej mąż dokonuje takich czynności, tym większe ryzyko związane z podjęciem przez organy czynności. Uznanie czynności podatnika za działalność gospodarczą wiąże się z dodatkowymi konsekwencjami, takimi jak: powstanie zaległości z tytułu nieopłacania zaliczek na podatek dochodowy, powstanie zaległości podatku VAT (jeśli obowiązek w zakresie tego podatku powstał), a także nałożenie kary za czyn zabroniony).

Niestety w tym wypadku trudno wskazać najlepsze wyjście, gdyż każde niesie ze sobą określone konsekwencje. W wypadku inwestycji w kolejne nieruchomości, skoro posiadają Państwo rozdzielność majątkową, najlepszym wyjściem wydawałaby się darowizna środków pieniężnych w formie przelewu (niezbędne jest bowiem udokumentowanie darowizny). W takim wypadku mogłaby Pani nabyć od początku nieruchomość w ramach swojej działalności i w ten sam sposób korzystniej rozliczyć podatek.

Zgodnie z otrzymaną informacją Pani mąż nie może założyć działalności gospodarczej. Gdyby jednak opcja ta nie została wykluczona, to w przedstawionym stanie faktycznym takie rozwiązanie wydawałoby się najlepsze.

Z poważaniem / Kind regards,

Michał Przybysz

aplikant radcowski | legal trainee”