Inwestowanie w nieruchomości wymaga rozwagi. Wtedy często używa się słów „kalkulacja”, „koszty”, „wyliczenia”. Nie bez powodu decyzja o inwestycji w mieszkanie czy dom zależy od analizy technicznej stanu nieruchomości. Czy warto poświęcić jakąś część funduszy na remont, odświeżenie lub inne prace? Czy jest to opłacalne? Na co zwracać uwagę i kto może pomóc w ocenie technicznej?

Czy ocena techniczna jest potrzebna?

Dla wielu osób chcących zarobić jak najwięcej na nieruchomości analiza techniczna stanu lokalu może się wydawać zbędnym wydatkiem. Praktyka uczy, że ocena techniczna pozwala na dokonanie, nie tylko mądrej decyzji w sprawie danego mieszkania czy domu, ale także pokazuje jak uniknąć dodatkowych kosztów, które mogą się pojawić, jeśli kupimy przysłowiowego „kota w worku”.

Jeśli zależy Ci na reputacji rozsądnego, poważnego właściciela, inwestuj rozważnie. Zanim zdecydujesz się kupić mieszkanie w „niezwykle promocyjnej cenie”, przeprowadź oględziny jego stanu technicznego.

Od czego zacząć analizę?

Wchodząc do jakiejkolwiek nieruchomości Twoje „szkło powiększające” powinno być skierowane na:

  1. Stan okien, stolarki okiennej – to właśnie tam wydasz najwięcej pieniędzy jeśli zajdzie potrzeba ich wymiany.
  2. Instalacje: elektryczna, wodna i ogrzewanie – sprawdzenie instalacji i ich ewentualna wymiana lub konserwacja zapobiega przyszłym problemom.

Analiza tych dwóch elementów pozwala na prostą ocenę kosztów, które będziemy musieli ponieść remontując mieszkanie.

Pamiętaj – koszt remontu plus cena transakcyjna to ogół wydatków związanych z kupnem i wyremontowaniem danej nieruchomości pod sprzedaż.

Sprawdzenie instalacji

Sprawdzanie instalacji jest szczególne ważne przy starym budownictwie i blokach z tzw. wielkiej płyty. Bardzo często tamtejsza instalacja elektryczna nie jest jednolita. Co to oznacza? W dużej części wykonano ją z aluminium, jednak niekiedy możemy zauważyć elementy miedziane. „Mieszane” instalacje mogą powodować problemy. Jak ich uniknąć?

Jeśli chcesz być pewny, z jakim typem instalacji elektrycznej masz do czynienia, otwórz rozdzielnie i sprawdź, które przewody są doprowadzone do bezpieczników.

Gdy w mieszkaniu mamy nową automatyczną skrzynkę, nie oznacza to, że cała instalacja jest nowa. Nie sugeruj się nową skrzynką, zawsze sprawdzaj przewody do niej prowadzące.

Oto różnica między instalacją miedzianą i aluminiową:

Instalacja elektryczna – aluminiowa Instalacja elektryczna – miedziana
Kruchość materiału – przy montażu gniazdek zakończenia przewodów mogą się pokruszyć Trwałość materiału większa – unikniesz ryzyka pokruszenia zakończeń przewodów przy montażu gniazdek
Szybkie utlenianie aluminium Miedziane przewody utleniają się wolniej
Upalanie, iskrzenie części instalacji – zagrożenie pożarem np. w domach z drewna Miedź jest bezpieczniejsza – nie upala się
Aluminiowe przewody mogą spowodować pożar puszki Miedziana instalacja jest bardziej odporna na korozję i bezpieczniejsza w eksploatacji

Trzy typy nieruchomości – kamienica, „wielka płyta”, nowe budownictwo

Rozpatrując kupno nieruchomości w celu jej sprzedaży lub wynajmu musisz zwracać uwagę na typ nieruchomości – czy jest to kawalerka w kamienicy, mieszkanie w blokach z wielkiej płyty, czy apartament w nowym budownictwie. Każdy typ ma swoje wady mogące podnieść koszty i w rezultacie sprawić, iż inwestycja nie będzie dla Ciebie opłacalna.

Wady poszczególnych typów nieruchomości

KAMIENICA

WIELKA PŁYTA”

NOWE BUDOWNICTWO

Wilgoć – problem, który możemy zauważyć poprzez odpadanie tynku z elewacji zewnętrznej lub na ścianach mieszkań w niższych kondygnacjach. Sprawdź czy drewniana podłoga nie ugina się podczas chodzenia – deski pod wpływem wilgoci wyginają się. Stan instalacji elektrycznych – sprawdź stan instalacji zanim przystąpisz do remontu. Aluminiowa stara instalacja może powodować zwarcia, kruszenie i upalanie przewodów.

Sprawdź także instalację kanalizacyjną – często spółdzielnie je wymieniają.

Nieprawidłowa izolacja – problem z izolacją może się pojawiać szczególnie na poddaszach w nowych blokach. Objawy tego to upał latem w pomieszczeniu i chłód w zimę.
Cienkie ścianki – sprzyjają pojawieniu się wilgoci przy oknach w czasie sezonu grzewczego. Stolarka okienna – warto od razu spojrzeć czy okna są wymienione na nowe. Nowe okna zapobiegają uciekaniu ciepła. Stan stolarki okiennej – źle osadzone, nieszczelne okna będą sprzyjały odpływowi ciepła.
Kruszenie tynku – w czasie zimy woda zamarza na powierzchni elewacji zewnętrznej i rozkrusza tynk. Latem tynk samoczynnie odpada. Wilgoć – problem „ślepych” łazienek w blokach, w których instalacja wentylacyjna działa nieprawidłowo, przyczyniając się do powstawania wilgoci.

Najwięcej problemu może sprawić wilgoć w kamienicy. Jeśli zdecydujesz się na jej kupno, musisz zapobiec dalszemu jej rozprzestrzenianiu się.

Istnieją różne metody zapobiegania wilgoci, jedną z nich są tzw. iniekcje, czyli nawiercanie i wstrzykiwanie w ściany płynu blokującego przepływ wilgoci. To zapobiega przedostaniu się jej do mieszkania.

Ściany nośne i działowe

Częstym problemem okazują się ściany. Jeśli planujesz zmienić przestrzeń, układ mieszkania lub domu, warto dowiedzieć się, jakie typy ścian występują w nieruchomości – działowe czy nośne. Jak je odróżnić?

Ściany działowe mają zwykle grubość od 6cm, w blokach z tzw. wielkiej płyty, do 10 cm. Grubość ścian nośnych przekracza zwykle 12 cm. Dlaczego jest to ważne? W przypadku domu, dobudówek, możesz sprawdzić, która ze ścian była dosztukowywana. Dokonasz tego używając detektora do lutowania skali. Pozwoli Ci to określić, która część ściany była zbrojona, a która nie. Aby zrobić to szybciej, warto poprosić obecnego właściciela o rzuty techniczne.

Gdy już będziesz posiadać pełną wiedzę, możesz planować przebudowę. Z czego najłatwiej zbudować ścianki działowe, aby uzyskać odpowiednie wyciszenie?

  • silicat

Jeśli zależy Ci na wyciszeniu pomieszczeń, zastosuj ścianki z silicatu, które zapewnią większą izolację akustyczną.

  • płyta karton-gips

Popularnym i tańszym rozwiązaniem są płyty karton-gips. W zależności od grubości i możliwości montażu możemy dobrać odpowiednią płytę.

Oceniając stan techniczny mieszkań, np. w budownictwie z wielkiej płyty, zwróć uwagę na strop. Jeśli był naruszony, warto uszczelnić go montując płytę karton-gips.

  • ścianka z bloczku

Kolejnym z dostępnych rozwiązań są bloczki. Ścianka działowa z bloczków zapewni lepszą izolację. Jednakże ich waga może spowodować, że konstrukcja ścianki może być ciężka i trudna do poprawek.

Zamiast bloczków na murowaną ścianę zamontuj siforex, przez co zmniejszysz jej ciężar.

Koszty materiałów czyli gdzie nie należy oszczędzać

Jakość materiałów, których będziesz używać do remontu przełoży się bezpośrednio na jakość remontu, a co za tym idzie – na cenę nieruchomości. Nie warto oszczędzać na materiałach instalacyjnych typu kleje do płytek, rury itp. Warto zwrócić uwagę na jakość poszczególnych komponentów np. czy spełniają wymogi itp.

Materiałami, na których możemy zaoszczędzić są np. farby. Klient zawsze może zmienić kolor ścian, a nie wymaga to dużych nakładów pracy. Kolejną rzeczą ułatwiającą zachowanie pieniędzy w portfelu są m.in paski ledowe używane do podświetlenia lustra. Otrzymasz efekt „wow”, a przy okazji obniżysz koszty remontu.

Robocizna

Koszty robocizny to stawki, które są ustalane indywidualne. Dopiero po obejrzeniu nieruchomości ekipa remontowa decyduje o cenie. Jeśli planujesz wyremontować mieszkanie w blokach z wielkiej płyty pod wynajem, z wymianą instalacji, musisz się liczyć z kosztami rzędu 30 – 40 000 zł,
co oznacza kwotę 750 zł za m2. Zastanów się, czy chcesz przeprowadzić gruntowny remont, czy kosmetyczne poprawki.

Analiza stanu technicznego nieruchomości pozwala przewidzieć koszty inwestycji w daną nieruchomość. Jeśli chcesz z zyskiem sprzedać mieszkanie wymagające remontu, powinieneś oszacować koszty takiego przedsięwzięcia. Teraz, wiedząc na co powinieneś zwrócić uwagę, łatwiej określisz opłacalność danej inwestycji. Jeśli nadal masz wątpliwości i pytania, zapraszam do kontaktu ze mną. W ciągu bezpłatnej godziny konsultacji możesz zadać mi każde pytanie. Jeśli szukasz większej ilości informacji – zapraszam na mój blog.