Podczas przygotowań oraz już w trakcie przeprowadzania naszych inwestycji często zadajemy sobie pytanie: co z podatkiem VAT?

Co do zasady podatnicy dostarczający budynki, budowle lub ich części są zwolnieni od podatku od towarów i usług. Jednak podatek ten należy zapłacić, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, kiedy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a także wówczas, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata. Natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy przewiduje zwolnienie w przypadku, gdy dostawa obiektów nie mieści się w granicach zwolnienia opisanego w punkcie 10, jeżeli:
– dokonującemu ich dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
– dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a nawet jeżeli takie wydatki ponosił, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warto jeszcze zaznaczyć, że istnieje możliwość skorzystania za zwolnienia od podatku VAT w przypadku sprzedaży zmodernizowanej nieruchomości, nawet jeśli wydatek poniesiony na ulepszenie nieruchomości przekroczył 30% wartości początkowej, o ile sprzedawca używał nieruchomości w ramach działalności opodatkowanej (nawet na własne potrzeby) przez 5 lat od czasu poniesienia tego wydatku. Tylko w przypadku prowadzenia biznesu związanego z obrotem nieruchomościami kto by czekał 5 lat?

Jeśli więc kupimy mieszkanie na rynku wtórnym bez prawa do odliczenia podatku VAT, a z tytułu remontu mieszkania potwierdzonego fakturami VAT nie dokonamy odliczenia VAT-u od tych faktur, to przysługuje nam sprzedaż nieruchomości w działalności gospodarczej zwolniona z naliczenia podatku VAT (nieruchomość zaliczona w działalności gospodarczej jako towar handlowy).

Ale co z tym pierwszym zasiedleniem? Nie każdy wie, co to dokładnie oznacza. Można błędnie to pojęcie interpretować. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Ciekawe jest to, że pierwsze zasiedlenie może kilkakrotnie dotyczyć jednego mieszkania, na przykład do ponownego pierwszego zasiedlenia może dojść w sytuacji, gdy nastąpi sprzedaż mieszkania, które zostało ulepszone, a nakłady na to przeznaczone przekroczyły 30% wartości początkowej. Trzeba być bardzo czujnym, jeżeli chodzi o temat pierwszego zasiedlenia, ponieważ czasem może się okazać, że jednak musimy naliczyć VAT…

Firma działająca na rynku w zakresie usług finansowych, która została zarejestrowana jako podatnik VAT czynny oraz dokonuje sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego, może podlegać pod całkowite zwolnienie z podatku VAT, świadcząc jednocześnie usługi finansowe i sprzedając nieruchomości po spełnieniu wymaganych kryteriów. Jeśli natomiast kupimy lokal (komercyjny) od firmy, to po prostu w takiej sytuacji przy sprzedaży VAT doliczamy, a od ceny kupna go sobie odliczamy.

Podatnik może też zrezygnować ze zwolnienia z podatku VAT, z art. 43 ust. 1 pkt 10 (dostawa dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia), kiedy okazuje się, że może to być dla niego korzystniejsze. Może tego dokonać, jeśli:
– jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny;
– złoży, przed dniem dokonania dostawy swoich obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybiera opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Podstawa prawna
Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.)