Kolejny problem uczestnika WIWN dotyczący rozdzielności majątkowej. Odpowiada ekspert Kancelarii Prawnej Chudzik i Wspólnicy Pan Marcin Witkowski.

Pytanie do Radcy Prawnego

W sierpniu 2008r. na przetargu (Agencji Mienia Wojskowego) mój ojciec nabył działkę budowlaną w Tarnowskich Górach, krótko po tym oboje rodziców (wspólnota małżeńska) w akcie darowizny u notariusza przekazali działkę mnie.

W 2009r zaczęliśmy budowę domu (metodą gospodarczą), która ciągnęła się do marca 2015 r (odbiór budynku) w między czasie w sierpniu 2012 roku wyszłam za mąż. Obecnie posiadam jedynie akt notarialny (właśności) działki (na moje imię i nazwisko panieńskie) i zakończenie budowy oraz odbiór budynku. Podejrzewam, że będę/będziemy musieli założyć księgę wieczystą dotyczącą budynku, domu lub ew.wpisu do istniejącej KW działki. Zastanawia nas jednak jak w tym wszystkim ma się sprawa własności domu?

Majątek w postaci działki nabyty został przed powstaniem wspólności majątkowej małżeńskiej ale budowa trwała zarówno przed jaki i 3 lata po ślubie.

Czy w sytuacji ustanowienia rozdzielności majątkowej (zakładając, że będziemy się o to starać przed założeniem spółki z.o.o) działka wraz z domem wejdzie do mojego majątku czy wspólnego?

Jak wyglądało ustanowienie rozdzielności majątkowej w naszym wypadku, skąd notariusz będzie znał wartość domu (potrzebny będzie operat szacunkowy)?

Rozumiem, że w sprawie o ustanowienie intercyzy wynagrodzeniem notariusza są stawki taksy notarialnej + VAT czyli nawet jeśli działka wraz z domem miałaby przypadać mnie bo zastała nabyta przed ślubem notariusz policzy taksę notarialną od wartości nieruchomości bo „niby” rozdzieli to pomiędzy nas?

Ostatnie pytanie: Co w sytuacji gdy (teoretycznie) chciałabym aby dom wraz z działką stał się naszą wspólną (małżeńską) własnością? Istnieje możliwość aktu darowizny 50% tego majątku małżonkowi? Wiąże się to kolejnym aktem notarialnym i opłatami. Czy taka darowizna (wartość domu to ok. 500-600t yś zł) zostanie dodatkowo opodatkowana?

Odpowiedź Radcy Prawnego

Zgodnie z art. 33 pkt 2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego „Do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej„.

Z powyższego przepisu wynika zatem, że nieruchomość nabyta przed zawarciem małżeństwa stanowi Pani wyłączną własność.

Odrębną kwestią są natomiast nakłady poczynione z majątku wspólnego albo majątku osobistego Pani męża na Pani nieruchomość. Zgodnie z art. 45 par. 1 krio „Każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności„.

W myśl art. 45 par. 2 krio zwrotu nakładów i wydatków dokonuje się przy podziale majątku wspólnego. Jednak uprawnienie to istnieje już przedtem i zwrot poczynionych wydatków i nakładów może być dochodzony i dokonany wcześniej także na innej drodze.

Zakładając zatem, iż dom, który wybudowano na Pani działce, wykorzystywany jest w celu zaspokajania potrzeb rodziny, a dokonane nakłady zwiększyły wartość nieruchomości w chwili ustania wspólności, Pani mąż może żądać z tytułu rozliczenia nakładu, zwrotu kwoty odpowiadającej połowie wzrostu wartości domu powstałej w wyniku nakładu.

Zgodnie z art. 51 krio „W razie umownego ustanowienia rozdzielności majątkowej, każdy z małżonków zachowuje zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy, jak i majątek nabyty później„.

Z powyższego wynika, iż nieruchomość, która przed zawarciem umowy należała do Pani majątku osobistego, po zawarciu intercyzy w dalszym ciągu będzie wchodzić w skład Pani majątku. Natomiast udziały ułamkowe w wysokości 1/2 powstaną w każdym ze składników tworzących przed powstaniem rozdzielności majątek wspólny małżonków.

Zgodnie z par. 8 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek notarialnych maksymalna stawka za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową małżeńską wynosi 400 zł. Do tej kwoty należy doliczyć podatek VAT 23 %.

W trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej istnieje możliwość dokonania darowizny z majątku osobistego do majątku wspólnego. Po zawarciu takiej umowy nieruchomość zostaje objęta wspólnością małżeńską ze wszystkimi tego konsekwencjami. Po ustanowieniu rozdzielności, każdemu z małżonków przypada udział w wysokości 1/2 nieruchomości.

Po zawarciu intercyzy może Pani darować mężowi udział w swojej nieruchomości. Nieruchomość ta nie będzie jednak objęta wspólnością małżeńską, która po zawarciu intercyzy przestaje istnieć. Nieruchomość w takim przypadku będzie przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych.

Darowizna nieruchomości na rzecz małżonka  jest w chwili obecnej zwolniona z podatku od darowizn.